Qu’est-ce qu’une société civile (SC) ?

Société civile professionnelle, société civile de construction vente (SCCV), société civile patrimoniale (ou de portefeuille), et bien sûr société civile immobilière : le terme société civile recouvre des réalités multiples. Pour autant, ces différentes formes de sociétés civiles correspondent à une même définition : la société civile vise à gérer en commun des bénéfices qui ne sont pas tirés d’activités commerciales. C’est ce qui la différencie des sociétés par actions simplifiées (SAS et SASU), mais aussi de la société anonyme à responsabilité limitée (SARL) ou de la société en commandite. La société civile est évidemment plébiscitée sous forme de société civile immobilière en raison de sa grande souplesse et des nombreux avantages qu’elle procure dans la gestion d’un bien immobilier. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la société civile.

Avantages et risques d’une société civile

Les sociétés commerciales fonctionnent par actions, quand les sociétés civiles fonctionnent par parts sociales, détenues à hauteur du capital apporté. Les sociétés civiles présentent de nombreux avantages bien connus. Elles permettent en particulier de mettre en commun du patrimoine immobilier pour le gérer ou le faire gérer plus simplement. Les sociétés civiles permettent ainsi :

-       d’éviter l’indivision et les longs conflits qui l’accompagnent parfois

-       fluidifier la gestion d’un bien

-       faciliter les successions, protéger ses héritiers, notamment les concubins, par une transmission de patrimoine mieux anticipée.

La société civile permet aussi de choisir son régime d’imposition : en principe ses bénéfices relèvent de l’imposition personnelle, l’impôt sur le revenu et le patrimoine, mais il est aussi possible d’opter pour une imposition sur les sociétés.

Enfin il faut noter que la société civile est extrêmement simple à fonder, puisqu’elle n’exige que deux associés et aucun capital social minimum.

Attention, il existe néanmoins des risques à anticiper: la responsabilité illimitée des associés. En effet, bien que les associés ne soient pas directement propriétaires (la SCI détient la propriété, les associés détiennent les parts sociales), ils sont responsables de façon illimitée. Cela n’implique pas une responsabilité in solidum (responsabilité de chacun des associés pour tous), mais cela signifie néanmoins qu’ils sont responsables à hauteur de leurs parts dans le capital.

La gouvernance d’une société civile

La gouvernance d’une société civile est très souple et laisse une large marge de décision aux associés.

Le gérant peut être une personne physique ou morale. Il peut ou non faire partie des associés. Il sera chargé de prendre toutes les décisions dans l’intérêt de la société. Lorsque le gérant est l’un des associés, cela permet de fluidifier des décisions qui, sans société civile, seraient chronophages et coûteuses. Lorsque le gérant n’est pas un associé, la gouvernance est dissociée de la propriété, là encore c’est un moyen précieux de gagner du temps, de faire des économies, et d’éviter des conflits inutiles. Le gérant, dans le silence des statuts, doit être nommé par des associés détenant au moins 50% des parts sociales et pour la durée de vie de la société. Les statuts peuvent tout à fait prévoir un autre mode de désignation et un autre temps de gérance. Ce temps de gérance peut aussi être fixé en assemblée générale lors de la nomination du gérant. La désignation du gérant doit être portée à la connaissance des tiers par la publicité légale, a fortiori si elle implique une modification des statuts de la société.

Côté associés, l’un des points-clefs de la gouvernance est la cession des parts. En principe, la société civile (comme la société en nom collectif par exemple) implique un accord unanime des associés pour céder des parts. Cela s’explique aisément par les liens personnels forts qui unissent les associés entre eux d’une part,  et avec le patrimoine de la SCI d’autre part (une maison de famille, etc…). Le principe d’unanimité des cessions de parts et des décisions souffre néanmoins de nombreuses exceptions. Entre ascendants et descendants, pas d’agrément nécessaire (sauf mention contraire des statuts). Entre conjoints, les statuts peuvent dispenser les associés d’agrément. On peut aussi fixer des majorités d’agrément spécifiques ou en donner le pouvoir au gérant. Cette souplesse de la société civile se retrouve dans les prises de décision des associés : ils ne sont pas toujours obligés de se réunir en assemblée générale et préférer, s’ils l’ont prévu dans les statuts, une consultation écrite ou un acte en commun. 

Quelles démarches pour créer une société civile ?

Les démarches pour créer une société civile sont relativement simples, a fortiori s’il ne s’agit d’administrer qu’un patrimoine lui-même peu complexe. Toutefois, l’accompagnement d’un professionnel du droit est parfois indispensable lorsque le montage juridique souhaité revêt une certaine sophistication. En tout état de cause, certaines démarches sont indispensables et ne doivent pas être négligées. Ces formalités concernent autant la création que d’autres étapes importantes de la vie de la société civile.

Pour créer une société civile, on l’a dit, les conditions sont peu nombreuses, aucun capital minimum n’est requis et seulement deux associés. Pour autant, il sera néanmoins nécessaire de rédiger les statuts de la société civile, par acte sous seing privé ou notarié, et bien sûr de leur apposer la signature des associés. Les statuts, parfois négligés, sont cruciaux parce qu’ils déterminent la gouvernance future de la société civile. Il convient ensuite de les enregistrer au service des impôts du ressort dans lequel se situe le siège de la société civile. Puis une annonce légale devra être publiée dans un journal d’annonces légales. Il est possible de gagner un temps précieux sur ces étapes, et d’obtenir la meilleure rédaction possible de statuts et d’annonces légales, en ayant recours à un formulaire de rédaction assistée et aux modèles de statuts disponibles en ligne. Par la suite, le dossier déposé auprès du greffe du Tribunal de commerce permettra d’obtenir :

-       l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

-       le K-bis de la société civile nouvellement immatriculée

A noter que la nomination du gérant, sa révocation, et toute modification des statuts (dénomination sociale, siège social, capital social etc), doivent donner lieu à publication d’une annonce légale. Quant aux démarches fiscales, elles sont largement de la responsabilité du gérant, qui établit les comptes de la société civile, et en conséquence l’imposition variable des différents associés.

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