Comment acheter sa résidence principale en SCI ?

La Société civile immobilière a connu ces dernières années un succès qui ne se dément pas. Et pour cause, les Français préfèrent investir dans la pierre, et la SCI est une forme sociétaire parfaite pour réaliser des placements immobiliers, qu’il s’agisse d’une Société civile immobilière de construction, ou encore d’une SCI de location. La SCI, plus qu’une simple forme juridique, est un véritable outil de gestion d’un bien acquis à plusieurs. Dès lors, pourquoi ne pas l’utiliser pour acheter sa résidence principale, en couple notamment ? C’est tout à fait possible, à condition de bien évaluer les avantages et les inconvénients d’acquérir son logement principal sous cette forme particulière.

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La SCI, qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme SCI est utilisé très fréquemment en raison du boom immobilier que la France a connu ces dernières années. Mais que recouvre-t-il vraiment ? La société civile immobilière est une forme juridique qui désigne plusieurs réalités, qu’on peut néanmoins regrouper sous une définition globale : la SCI est une société non-commerciale au sein de laquelle plusieurs personnes s’associent pour gérer un investissement immobilier. La SCI n’a donc pas vocation à exercer une activité commerciale, ce qui explique par exemple la difficulté à l’utiliser pour les locations saisonnières. Rien ne s’oppose en revanche, à la création d’une SCI pour gérer un investissement familial ou conjugal dans un bien immobilier utilisé en tant que résidence principale. Il faut néanmoins garder à l’esprit qu’une SCI est bien une société, donc une personne morale avec ses droits et ses contraintes, sa propre imposition etc…Cela la distingue bien sûr d’une simple propriété classique de résidence principale par des particuliers.

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Pourquoi créer une SCI pour acheter sa résidence principale ?

Les raisons de créer une société civile immobilière varient selon les profils d’investisseurs. Il existe en effet de nombreux avantages à utiliser cette forme sociétaire à la fois souple et patrimoniale. Parmi les raisons d’acheter sa résidence principale en SCI, on peut citer :

- lever une plus forte somme d’argent pour financer l’achat : c’est une une solution idéale pour acheter un bien en famille, en augmentant le nombre des financeurs, tout en veillant à une répartition juste des parts

- déroger à la communauté de biens dans un mariage : en SCI, des époux, concubins ou pacsés peuvent répartir un bien servant de résidence principale selon leurs envies et leurs choix, et pas forcément 50/50 comme prévu par le régime de la communauté

- éviter les conflits liés à l’indivision : de nombreux particuliers se tournent désormais vers la SCI pour éviter les conflits entre héritiers et les situations d’indivision que ces contestations d’héritage sont susceptibles de provoquer

- protéger le conjoint survivant : la SCI permet de séparer facilement l’usufruit de la nue-propriété, en veillant ainsi à protéger le conjoint survivant d’un éventuel conflit avec les héritiers

- faciliter la gestion du patrimoine familial : la résidence principale peut faire partie d’un ensemble immobilier plus large dont la gestion est rendue plus aisée par la création de la SCI

Votre décision est prise, vous souhaitez créer votre SCI pour acheter une résidence principale ? Les experts du Légaliste vous apportent les meilleurs conseils pour économiser du temps et de l’argent dans vos démarches.

A quoi doit-on faire attention lorsqu’on achète sa résidence principale en SCI ?

La société civile immobilière présente, on l’a dit, une multitude d’avantages pour faire l’acquisition d’un bien en vue d’en faire sa résidence principale. Néanmoins, il faut aussi être attentif à quelques spécificités de cette forme sociétaire à part.

D’un point de vue fiscal, par exemple, il peut être intéressant de partager la taxe foncière entre associés de la SCI, ou de bénéficier des mêmes exonérations fiscales sur les plus-values que des particuliers en propriété simple. En revanche, certains dispositifs ouverts aux particuliers propriétaires ne seront pas accessibles à la SCI ni à ses associés par conséquent. Par exemple, une SCI de gestion ne pourra prétendre à l’abattement de 30% sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui est appliqué aux propriétaires en nom propre. De même, la SCI ne peut être candidate à un prêt à taux avantageux prévu pour les ménages modestes désireux d’accéder à la propriété. Beaucoup plus problématique : la société civile immobilière implique une responsabilité des associés à hauteur de leurs apports, ce qui signifie concrètement qu’ils ne sont pas protégés par l’insaisissabilité de la résidence principale en cas de défaillance de la SCI. Il importe donc d’anticiper précisément les conséquences d’un achat de résidence principale sous la forme d’une SCI.

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Comment créer une SCI pour acheter sa résidence principale ?

La création d’une SCI est très simple et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, avocat ni huissier, sauf si vous désirez personnaliser votre forme sociétaire selon un schéma complexe. Vous pouvez toutefois faire appel à un professionnel du droit pour éviter les erreurs dans vos démarches. Le site du Légaliste propose de nombreux modèles de documents et de nombreux conseils pour créer votre société civile immobilière.

Pour ce qui est des démarches, voici les étapes incontournables pour créer une SCI pour acheter sa résidence principale :

- rédiger des statuts et désigner un gérant

- l’enregistrer auprès du centre des impôts

- la déclarer par une annonce légale dans un journal d’annonces légales

- l’enregistrer au registre du commerce et des sociétés

On peut aussi bien incorporer le bien immobilier à la SCI lors de sa création qu’ultérieurement. Ce type de changement important, comme un changement de capital ou de nom, ou de domiciliation, sera la plupart du temps décidé en assemblée générale de la SCI.